Показано на вашем языке как машинный перевод, ожидающий проверки носителем языка. Краткие изложения статутов и оригинал на английском остаются источником записи.
Управляете техасским трастом, в котором есть хоумстед? Бесплатная проверка роли покажет, где вы находитесь.
Начать бесплатную проверку ролиОдно слово — три защиты
Усадьба в Техасе означает три разные вещи: конституционную защиту от принудительной продажи по большинству долгов (Tex. Const. art. XVI, §50; Prop. Code §41.001), право пережившего супруга и несовершеннолетних детей продолжать жить в доме после смерти (art. XVI, §52; Est. Code §353.051) и налоговые льготы — освобождение основного жилья и предел оценки (Tax Code §11.13). У каждой свои правила, и после смерти все три могут иметь значение одновременно.
Кому достаётся дом — Tex. Const. art. XVI, §52
В Техасе усадьба переходит и закрепляется как прочая недвижимость умершего — по завещанию или по правилам наследования по закону главы 201 Estates Code, — но с защищённым правом проживания:
- Переживший супруг может пожизненно пользоваться усадьбой и жить в ней, кому бы ни достался титул: её нельзя разделить между наследниками, пока супруг предпочитает там жить (Tex. Const. art. XVI, §52).
- Опекуну несовершеннолетних детей умершего суд может разрешить оставить детей в усадьбе на тех же условиях (Tex. Const. art. XVI, §52), и суд выделяет усадьбу супругу и несовершеннолетним детям сразу после описи (Est. Code §353.051).
- Когда переживший супруг умирает или отказывается от усадьбы, наследники или отказополучатели владеют ею без права проживания; сам титул перешёл в момент смерти — по завещанию или по главе 201, — а доля супруга в общем имуществе остаётся за супругом.
Можно ли завещать дом? Да — с учётом права проживания
Техас не ограничивает завещание усадьбы: владелец может оставить её по завещанию или через траст кому угодно. Чего завещание не может — выселить пережившего супруга: конституционное право супруга жить в доме переживает любое завещательное распоряжение (Tex. Const. art. XVI, §52), — как и несовершеннолетних детей, которых суд там оставляет. Отказополучатель получает титул в момент смерти, а владение — когда проживание заканчивается.
Дом в отзывном трасте? Правила всё равно действуют
Дом в квалифицируемом трасте сохраняет характер усадьбы — защиту от принудительной продажи (Prop. Code §41.0021) и налоговую льготу (Tax Code §11.13), — а право пережившего супруга на проживание не зависит от того, на кого оформлен титул. Управляющий, который распределит или продаст дом до того, как учтены право супруга и судебное выделение (Est. Code §353.051), может омрачить титул. В деле под надзором фирмы TrusteeClear направляет вопросы об усадьбе адвокату прежде, чем что-либо сдвинется.
Кредиторы и унаследованный хоумстед
Усадьба переходит к пережившему супругу, наследникам или отказополучателям свободной от общих долгов умершего: суд выделяет её до оплаты требований (Est. Code §353.051), и лишь перечисленные в Конституции обременения — покупная цена, налоги, компенсация при разделе, залоги за улучшения, кредиты под стоимость жилья и обратная ипотека и немногие другие — могут её затронуть (Tex. Const. art. XVI, §50; Prop. Code §41.001). Ипотека продолжает действовать. Подпадают ли конкретный получатель и объект — вопрос фактов, территория адвоката.
Налог на недвижимость: льгота и предел оценки
Освобождение основного жилья и предел оценки умершего не продолжаются сами собой. Переживший супруг, которому на момент смерти владельца было 55 лет или больше и который сохраняет дом как основное жильё, может сохранить льготу «старше 65»; иначе супруг или наследник, живущий в доме, подаёт на льготу от своего имени, а наследник, владеющий домом вместе с другими, может претендовать как владелец унаследованного имущества (Tax Code §11.13). Оценочный округ и адвокат Техаса подтвердят, что применимо.
Что должно произойти дальше?
Судьба усадьбы зависит от фактов: кто пережил, что сказано в документе о праве собственности, есть ли несовершеннолетние и предпочитает ли супруг там жить. Эта страница — общая информация, а не юридическая консультация. Бесплатная проверка роли покажет, где вы находитесь, а адвокат Техаса подтвердит, как усадьба переходит в вашей ситуации.
Этот продукт не заменяет консультацию адвоката.
Общая информация о законодательстве Техаса, не юридическая консультация.