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Vous gérez une fiducie de l'Utah qui comprend un logement ? Une vérification gratuite du rôle vous situe.
Commencer la vérification gratuite du rôleCe que « homestead » veut dire en Utah
En Utah, « homestead » désigne deux choses : l’exemption du homestead — la résidence principale d’une personne, soustraite aux sûretés judiciaires et aux ventes forcées jusqu’à 42 000 $ tels que la loi les fixe pour 2019, recalculés chaque année d’après l’indice des prix à la consommation (Utah Code § 78B-5-503) — et l’allocation de résidence familiale, les 22 500 $ que le conjoint survivant reçoit sur la succession avant les créanciers (Utah Code § 75-2-402). Qui hérite du logement dépend du testament, de la fiducie, de l’acte ou de la succession ab intestat.
Qui reçoit le logement
En Utah, le logement se transmet comme les autres biens du défunt — par le testament ou la fiducie, ou ab intestat (Utah Code § 75-2-102) —, sous réserve de la part élective du conjoint survivant (Utah Code § 75-2-202) et de son allocation de résidence familiale de 22 500 $ sur la succession (Utah Code § 75-2-402) :
- Avec un testament ou une fiducie qui dispose du logement, celui-ci passe comme le prévoit l’acte — sous réserve de la part élective du conjoint survivant, un tiers de la succession augmentée, qui compte les biens transmis hors homologation (Utah Code § 75-2-202 ; Utah Code § 75-2-211).
- Sans eux, le logement passe ab intestat avec le reste de la succession — au seul conjoint survivant lorsque tous les descendants survivants sont aussi les siens, sinon les premiers 75 000 $ plus la moitié du reste au conjoint et le solde aux descendants per capita à chaque génération (Utah Code § 75-2-102 ; Utah Code § 75-2-103).
- Un logement détenu en tenance conjointe (joint tenancy) avec droit de survie passe au survivant hors testament ; un logement titré au nom d’un fiduciaire passe selon les termes de la fiducie, que l’acte énonce ou qu’un instrument enregistré porte (Utah Code § 75B-2-816).
Le logement peut-il être légué par testament ou par fiducie ? Oui
L'Utah n’impose aucune restriction au legs d’un logement : le propriétaire peut le laisser par testament ou par fiducie à qui il veut, sous réserve du droit du conjoint survivant d’opter pour un tiers de la succession augmentée (Utah Code § 75-2-202).
Désigné dans une fiducie révocable ? Les droits de la famille s’appliquent toujours
Détenir le logement dans une fiducie révocable change le titulaire du titre, non les droits de la famille : la part élective du conjoint survivant se calcule sur une succession augmentée qui compte les transferts hors homologation du défunt, et le tribunal peut fixer la responsabilité de celui qui détient ces biens comme fiduciaire (Utah Code § 75-2-202, § 75-2-211) ; les biens de la fiducie répondent des créanciers du constituant, des frais de la succession et des allocations légales dans la mesure où la succession homologuée n’y suffit pas (Utah Code § 75B-2-505) ; et l’acte du fiduciaire hors de la fiducie n’est absolu en faveur d’un acquéreur à titre onéreux que lorsque les termes n’ont pas été rendus publics (Utah Code § 75B-2-816). Un trustee qui distribue ou vend le logement avant que ces questions soient réglées peut obscurcir le titre. Dans un dossier supervisé par un cabinet, TrusteeClear renvoie ces questions à l’avocat avant tout mouvement.
Les créanciers et le logement après un décès
Après le décès du propriétaire, le logement fait partie de la succession — ou de la fiducie — qui répond des dettes du défunt : les biens d’une fiducie qui était révocable au décès répondent des créanciers du constituant dans la mesure où la succession homologuée n’y suffit pas (Utah Code § 75B-2-505), tandis que l’exemption du homestead soustrait la résidence principale à la plupart des sûretés judiciaires et des ventes forcées jusqu’au montant légal, le produit de la vente restant exempté un an (Utah Code § 78B-5-503), et que l’allocation de résidence familiale passe avant les créanciers (Utah Code § 75-2-402). Les sûretés et hypothèques grevant le logement s’appliquent toujours. Savoir si un bien donné est saisissable dépend des faits — c’est le terrain d’un avocat.
Impôts fonciers
L'Utah évalue les biens selon un cycle annuel prévu par son code de l’impôt foncier, et aucune loi de la bibliothèque législative de l'Utah ne réévalue un logement parce qu’il a changé de mains à un décès ; un transfert à une fiducie n’est pas en soi un fait imposable. Le nouveau propriétaire revoit toute exonération résidentielle avec l’évaluateur du comté, qui en détermine l’effet. Un avocat de l'Utah peut confirmer ce qui s’applique.
Que devrait-il se passer ensuite?
L’issue dépend des faits : qui a survécu, ce que dit l’acte, la présence de mineurs, et la requête du conjoint en part élective, déposée dans les neuf mois du décès ou les six mois de l’homologation du testament, selon le délai le plus tardif (Utah Code § 75-2-211). Cette page est une information générale, pas un avis juridique. Une vérification gratuite du rôle vous situe, et un avocat de l'Utah peut confirmer comment le logement se transmet dans votre cas.
Information générale sur le droit de l'Utah, pas un avis juridique.